KİRA SÖZLEŞMESİ KAPSAMINDA COVİD-19 DEĞERLENDİRMELERİ

Bu makalede genel olarak Taşınmaz Kira Sözleşmesi ve Öngörülemezlik Açısından Covid-19 özelinde değerlendirilmesi yapılacaktır. Taşınmaz Kira Sözleşmeleri ile ilgili birçok doğrudan ve bağlantılı hükümler olmakla birlikte biz Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları ile ilgili hükümlere Covid 19’un etkisini anlatacağız:

Bilindiği üzere tüm dünyayı etkisinde bırakan COVİD – 19 virüsü ilk olarak Aralık 2019 tarihinde Çin’in Wuhan kentinde ortaya çıkmış olup binlerce kişinin ölümüne sebebiyet vermiştir. COVİD – 19 virüsü ülkemizde ilk vakıa olarak 14 Mart 2020 tarihinde görülmüş olup 11 Mayıs 2020 tarihi itibariyle ülkemizde 3841 kişinin yaşamını kaybetmesine yol açmış ve ülkemizdeki tüm faaliyetleri adeta durma noktasına getirmiştir.

Bu kapsamda Devletimiz de olağanüstü önlemler alarak sosyal yaşamda, iş ve ticaret  hayatında uyulması zorunlu değişiklikler yapmıştır.

Bu kapsamda Cumhurbaşkanlığı ve İçişleri Bakanlığı tarafından çeşitli kararlar alınmış, genelgeler yayınlanmış ve TBMM tarafından da yeni kanunlara geçici maddeler eklenerek düzenlemeler yapılmıştır. Bu düzenlemeler pek tabi iş hayatını ve yaşam tarzımızı büyük oranda etkilemiştir.

GENEL AÇIKLAMA

Kira Sözleşmeleri genel olarak 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda Genel Uygulama hükümleri, Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları  ve Ürün kirası olmak üzere 3 ana başlıkta düzenlenmiştir.

6098 sayılı TBK Kira Hukuku alanında önemli yenilik ve değişiklikler getirmiştir.

Bunlardan bir tanesi de 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları HakkındaKanun hükümlerinin Türk Borçlar KanununaKira sözleşmelerine ilişkin hükümlerolarak Md.299 ila Md.356’da aktarılmasıdır.

Tanımı

MADDE 299- Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

1)Covid 19’un Beklenmeyen Hal (Emprevizyon) kuramıAçısından Değerlendirilmesi

“Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-PactaSundServanda) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Gerçekten de sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke, özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır.Sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında mevcut olan denge sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki ortaya çıkar ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif iyiniyet (M.K. md.4,2) kurallarına aykırı bir durum yaratır hale gelir. Hukukta bu zıtlık (ClausulaRebüsSicStantibus-Beklenmeyen hal şartı-sözleşmenin değişen şartlara uydurulması) ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır.

Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra çok önemli surette, çarpıcı ve öngörülemez biçimde adaletsizliğe yol açan olayların gerçekleşmesi ile değişmişse, taraflar artık o akitle bağlı tutulmazlar. Değişen bu koşullar karşısında M.K. 2.maddesinden yararlanılarak sözleşmenin yeniden düzenlenmesi zorunluluğu doğar.

Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ülkeyi sarsan ciddi ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki ani ve aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi, sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir.

Karşılıklı sözleşmelerde edimler arasındaki dengenin olağanüstü değişimler yüzünden alt üst olması, borcun ifasının önemli ölçüde güçleşmesi durumunda “İŞLEM TEMELİNİN ÇÖKMESİ” gündeme gelir. İşte bu durumda hakim, somut olayın verilerine göre alacaklı yararına borçlunun edimini yükseltmeye veya borçlu yararına onun tamamen veya kısmen edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar verilebilir ve sözleşmeye müdahale ederek sözleşmeyi değişen koşullara uyarlar.”(YARGITAY13. HUKUK DAİRESİE. 2013/16898K. 2014/18895T. 13.06.2014)

Yukarıda aynen aktarılan Yargıtay 13.Hukuk Dairesinin içtihadına göre olağanüstü hal sayılabilecek hallerde sözleşme işleminin temelinden sarsılmış olduğu ve yeniden uyarlanması gerekliliği belirtilmiştir.Sıklıklakarşılaşılan sorun ekonomik kriz,savaş vb. sebepler olsa da salgın hastalıklar da kanaatimize göre aynı kategoriye girmektedir. Tek sorun şudur ki yakın tarihe bakıldığında bu kadar etkili bir salgın hastalık yaşanmamıştır. Bu konudaki tereddütler Covid-19 salgınının yukarıda verilen örneklerle aynı kategoride sayılması noktasındadır.

2)KİRA SÖZLEŞMELERİNİN HAKLI NEDENLERLE (OLAĞANÜSTÜ FESİH İLE) SONA ERMESİ

Olağanüstü fesih, belirli ve belirsiz süreli sürekli borç ilişkilerini haklı sebeple, vaktinden önce ve ileriye yönelik olarak sona erdiren bir imkandır. Olağanüstü feshin, olağan fesih karşısındaki özelliği geçerliliğinin akdi veya kanuni bir fesih sebebine (haklı sebebe) dayanmasıdır. Olağanüstü nedenler yasada sayılmış olup bunların mahiyeti aşağıda ayrıntılı olarak açıklanmaya çalışılmıştır.

a)Önemli Sebeplerle Kira Sözleşmesinin Feshi
Herhangi bir nedenle, sürekli edimli sözleşmeler kapsamında olan kira sözleşmesinde eğer taraflardanbirisi için çekilmezlik hali oluşmuşsa  o tarafın sözleşme ile bağlı kalması kendisinden beklenemez. Önemli sebep kapsamında çekilmezlik, tarafın sözleşmeye katlanamayacağı haldir. Bu duruma örnek, kiracı memurun başka bir şehre atanması hali verilebilir. Böyle bir durumda, kiracı memur için kira sözleşmesinin devamı, çekilmez bir hal sayılır. Çekilmezlik halinin varlığında, taraflardan her biri, fesih süresine uymak şartıyla sözleşmeyi her zaman için feshetme hakkını kullanabilir. Genel kural niteliğinde olan bu tür fesih hakkı, sözleşme belirli veya belirsiz olsun, konut ve çatılı işyeri kirası dahil her tür kira ilişkisinde kullanılabilir.

TBK. m. 331’ de düzenlenen bu fesih türünün uygulama alanı bulabilmesi için, taraflar arasında akdedilen geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı, kira sözleşmesinin devamını tarafları için beklenemez kılan haklı sebeplerin var olması ve haklı sebebe dayanan kiralayan ve kiracının, TBK. m. 329 ‘daki 3 ay ve 330’daki 3 gün yasal fesih bildirimi süresine uyarak fesih bildiriminde bulunması gerekmektedir. Feshin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.

3)Covid-19 Bağlamında Aşırı İfa Güçlüğü

Türk Borçlar Kanununun 138. maddesine göre;

“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.”

MADDE GEREKÇESİ:

Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, “işlem temelinin çökmesi”ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanununun 2 nci maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, tasarının 137 nci maddesinde belirtilen şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır:

1. Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
2. Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
3. Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
4. Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.

Yukarıda verdiğimiz bilgilerden ve ilgili gerekçeden de anlaşılacağı üzere sözleşmenin devamlılığı taraflar için katlanılamayacak derecede güçlük çıkarıyorsa yeniden uyarlama,dönme ,fesih hakları kullanılabilir.

Kanaatimize göre; Covid-19 salgınının hızla yayılması, tüm ekonomik ve sosyal düzeni anormal derecede etkilemesinden dolayı salgın halinin getirdiği süreç beklenmeyen hal olarak değerlendirilmelidir.

Bu hükme göre aşırı ifa güçlüğü yukarıda gerekçesinde de belirtildiği üzere sözleşmeye bağlılık ilkesinin bir istisnasıdır. Bu hükme dayanarak kiracı, kira sözleşmesinin ortaya çıkan yeni şartlar nedeniyle 15 Haziran 2020’den itibaren uyarlanmasını bir dava yoluyla mahkemeden talep edebilir. Ödemelerini yaparken de ihtirazi kayıtla yapması herhangi bir uyuşmazlık oluşursa mahkemeden sözleşmenin yeniden uyarlanmasını isteme ve sözleşmeden dönme hakkını kullanmasını sağlar.

Kiracı ve kiraya veren hukuki uyuşmazlık oluşursa olağanüstü dönemdeki haklarını 15.06.2020 tarihinden sonra mahkemelerden dava yolu ile talep edebilir. Kiracının md.138’e dayanarak fesih hakkını kullanıp kullanamayacağı ise tartışmalıdır.

Kira Sözleşmeleri sürekli edimli sözleşmeler olması sebebiyle kanaatimiz borçlunun fesih hakkının kullanılabileceği yönündedir. Ancak Borçlar Hukuku disiplininde amaç olabildiğince sözleşmenin ayakta tutulmasıdır. Bu yüzden fesih hakkı istisnai ve olağanüstü bir haktır. Sözleşmenin uyarlanması, değiştirilmesi(bedelde indirim vs.)  konusunda uzlaşı durumu var iken fesih hakkına gidilmesi dürüstlük kuralına aykırıdır.

4)Covid-19 Bağlamında İfa İmkansızlığı

MADDE 136

“Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer.

Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşıtaraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder. Kanun veya sözleşmeyle borcun ifasından önce doğan hasarın alacaklıya yükletilmiş olduğu durumlar, bu hükmün dışındadır.

Borçlu ifanın imkânsızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almazsa, bundan doğan zararları gidermekle yükümlüdür.”

Bu hükme dayanarak, devlet tarafından alınan tedbirler nedeniyle faaliyetlerini zorunlu olarak durduran işyerlerinde kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğünden kurtulabileceği savunulmaktadır. Borç sona erer denilmekle her 2 taraf açısından sözleşme ile bağlı kalınmayacağı anlatılmak istenmiştir.

Sözleşmenin feshi ise olağanüstü durum geçtikten sonra halen bir ifa imkansızlığı iddiası devam ediyorsa, sözleşmenin ayakta tutulabilmesi artık taraflar için çekilmez halde ise, hakkaniyete aykırı düşüyorsa ve uyuşmazlığa sebebiyet veriyorsa -her olay özelinde ayrıca değerlendirilerek- tercih edilebilecek bir haklı fesih sebebidir.

5) Covid-19 Salgınının Konut Kira Sözleşmelerine Etkisi

Covid-19 salgını, konut kira sözleşmeleri açısından bir değerlendirmeye tabi değildir. Çünkü konutların kullanımına ilişkin herhangi bir kısıtlayıcı durum söz konusu değildir. Bu sebepleşu aşamada konut kiralarının ödenmemesini gerektirecek hukuki şartların oluşmadığı değerlendirilmektedir. Ancak konutlarda yaşayan insanların bir kısmının iş yerlerinin kapalı olması veya kısmi çalışma düzeni ile çalışılması düzenli gelir elde edememelerine sebep olmaktadır. Bu durumda da dürüstlük kurallarının işletilebileceği tartışılmalıdır. Sözleşme özgürlüğü ve serbestisi gereği sözleşen taraflar kendi aralarında pek alâsözleşmededeğişiklikler, uyarlamalar yapabilir. Hakkaniyete uygun indirimler yapılabilir.Ödenmeyen aylara ait kira ücreti güvence (depozito) bedelinden karşılanabilir.

Diğer taraftan , 7226 sayılı kanunun Geçici 1/a maddesi ile, icra takipleri (nafaka hariç) süreleri durdurulmuş olup 29 Nisan tarihli 2480 sayılı Cumhurbaşkanı kararı ile de bu sürelerin durması   15 Haziran 2020 tarihine kadar uzatılmıştır.

Bu nedenle, konut kira sözleşmelerinden doğan alacaklar için de 15.06.2020 tarihine kadar icra takibi başlatılamayacaktır. Bu tarihten sonra ise, ödenmemiş olan kira bedelleri için icra takibi başlatılabilecektir.

6)Covid-19 Salgınının İşyeri Kira Sözleşmelerine Etkisi

Yukarıda da değinildiği üzere olağanüstü sayılabilecek hallerde işyeri kira uyuşmazlıklarında kira sözleşmesinde mücbir sebep, uyarlama, imkansızlık gibi haller açıkça düzenleniyorsa, bu hükümlerin incelenmesi gerekmektedir.Eğer bu hükümlerin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa aykırı olduğu ,aşırı ifa güçlüğü, ifa imkansızlığı vb. hallere sebebiyet verdiği konusunda biruyuşmazlık var ise ilgili mahkemeden sözleşmenin yeniden uyarlanması veya sözleşmenin feshedilmesi istenebilir.

İşyeri kiraları açısından, 30.06.2020’ye kadar işleyecek kira bedellerinin ödenmemesi 7226 s. Kanunun geçici 2.maddesi gereğitahliye sebebi olmayacaktır. Ancak bu hüküm kural olarak bu bedellerin ödenmeyeceği anlamına gelmemektedir. Sözleşme hükümleri devam etmekte ancak belirtilen süreler için fesih veya tahliye  sebebi oluşturmamaktadır.Kiraya veren, bu bedeller ödenmezse ödemeyi hukuki yollarla talep edebilir. Ancak icra takipleri de 15.06.2020’ye kadar durdurulmuş olduğundan, kira bedellerine ilişkin icra takipleri de ancak 15.06.2020’den sonra başlatılabilecektir.

İçişleri Bakanlığı 16.03.2020 tarihli “Coronavirüs Tedbirleri” konulu genelgesi ile kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları (atari, playstation vb.) her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri geçici bir süreliğine durdurulmuştur.

AVM’ler haricinde diğer işletmelerin açılacağı tarih henüz netlik kazanmamıştır .

Yukarıda belirttiğimiz sebeplerle hukuki uyuşmazlıklar meydana gelebilmektedir.

26 Mart 2020 tarihli Resmî Gazetede yayınlanan 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanununun Geçici 2. maddesine göre;

GEÇİCİ MADDE 2 – (1) 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.

Dikkatinizi çekmek isteriz ki ilgili hüküm yalnızca işyeri kiraları için geçerlidir. Yani ilgili geçici madde gereği 6098 s. TBK’daki Kiracının Temerrüdü (Md.315) hükmü uygulaması bir nevi  askıya alınmıştır.

MADDE 315

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyifeshedeceğini bildirebilir.

Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

15.06.2020 tarihine kadar da kira alacağına ilişkin icra takibi başlatılamayacağını belirtmiştik.

SONUÇ:

• Konut kira sözleşmeleri açısından, kiracının ve kiralayanın yükümlülükleridevam edecektir.
• Aşırı ifa güçlüğüne istinaden kiracının, faaliyetinin kısıtlanması, iş yerinin kapatılması   vb. sebeplerle ilgili mahkemeden geçmiş kira dönemlerini de kapsayacak şekilde kira bedelinde indirim yapılmasını veya sözleşmenin feshedilmesini istemesi mümkündür.
• İş yeri kira sözleşmelerinde mücbir sebep,öngörülemezlik hükümlerine dayanan tarafın, sözleşmedeki borcunu ödemeden acziyetini, uğradığı zararları somut deliller ile kanıtlayarak sözleşmenin feshini talep etmesi, uyarlama talebinde bulunması mümkün olabilecektir.
• Kiracı ifa imkansızlığına dayanarak kiraya verene bildirimde bulunmalı ve ifa imkansızlığı içerisinde olduğunu bildirmelidir.

Ayrıntılı bilgi ve randevu talepleriniz için rt.va1713908426.aymi1713908426k@tak1713908426uva1713908426 mail adresine e-posta göndererek veya 0342-3223337 numaralı telefondan bizlere ulaşabilirsiniz.

*Av. Stj. M. Sami Çetin

KAYNAKÇA:

-https://www.resmigazete.gov.tr

-https://blog.lexpera.com.tr/covid-19-salgininin-kira-sozlesmelerine-etkisi/

-6098 s. Türk Borçlar Kanunu

-https://mevzuattakip.com.tr/mevzuat/kategori/c-b-karari

-Prof.Dr.Turgut Akıntürk Borçlar Hukuku, Genel Hükümler

– Prof.Dr.KemalOğuzman, Borçlar Hukuku Dersleri

– https://www.tbmm.gov.tr/develop/owa/tbmm_internet.anasayfa

-http://kazanci.com.tr/gunluk/13hd-2013-16898.htm

-www.alikimya.com